LTV, DTI, DSR이란?

● LTV

   - 주택담보대출비율(담보인정비율), Loan-to-Value ratio

   - 주택가격에 비해 주택담보 대출금액이 어느 정도 차지하는지를 나타내는 비율

     ( KOTRA, 해외투자용어사전, 2021.02.22 검색)

   

  주택을 담보로 대출을 받으려 할 때, 최대 얼마만큼 대출을 받을 수 있는가를 결정하는 값이다. 예를 들어 LTV의 값이 40%이고, 5억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리려 한다면 빌릴 수 있는 최대금액(담보가능한도)은 5억 X 0.4 를 계산한 2억이 된다.

 

  LTV는 그 값이 낮아질수록 주택을 구입할 때 빌릴 수 있는 돈이 줄어들 수 밖에 없다. 따라서 부동산 규제가 심해질수록 LTV의 값은 낮아진다. 반대로 LTV의 값이 높아질수록 주택을 구입하기 용이해진다. 

 

  위의 예에서 2억을 모두 대출받을 수 있는 것은 아니라고 한다. 실제로는 2억보다 더 적은 금액이 대출받는 것이 보통이다. 대출을 상환하지 않아 담보로 잡은 주택을 경매로 처분하는 경우를 대비해, 전세금과 같은 선순위 채권이나 소액임차보증금을 빼고 대출해주기 때문이다. (다음백과, "주택담보인정비율")

 

 

 

---

 

● DTI

   - 총부채상환비율, Debt-to-Income ratio

   - 연간 총소득에서 연간 부채 상환액이 차지하는 비율

     (다음백과, "주택담보인정비율", 2021.02.22. 검색)

 

   벌어들이는 연간 소득에 비해 대출을 무리하게 받는 경우를 막기 위해 대출액에 제한을 두는 것으로, 이 수치가 낮을수록 부채의 상환능력은 높고 소득에 비해 대출규모가 작다는 의미이다.

 

  DTI = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 대출의 연간이자 상환액) / 연간 소득

 

  만약 총부채상환비율이 50%이고, 연간 소득이 3,000만 원이라면 총부채의 연간 원리금 상환액은 3,000만원 X 0.5 을 계산한 1,500만원을 초과하지 않도록 대출규모가 제한된다. (매경시사용어사전, "총부채상환비율")

 

 

 

---

 

● DSR

   - 총체적 상환능력비율, 총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio

   - 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율

     (에듀윌 시사상식, "총부채원리금상환비율", 2021.02.22. 검색)

 

   DTI는 주택담보대출 외의 다른 대출에 대해서는 이자만을 계산했지만, DSR은 다른 대출의 원금까지 계산에 포함한다. 1년에 8,000만 원을 버는 사람이 그 해 전체 대출에 대한 원금과 이자로 4,000만원을 내고 있다면 DSR은 50%이다.

 

  DSR = (주택담보대출의 연간원리금 상환액 + 기타 대출의 연간원리금 상환액) / 연간 소득

 

  DSR을 기준으로 대출심사를 하면 연소득은 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 줄어든다. 계산식의 분자가 증가하므로 대출 한도가 축소되는 것이다. (에듀윌 시사상식, "총부채원리금상환비율")